I kupovina i prodaja nepokretnosti zahtevaju veliku pažnju, jer svaki pogrešan korak može dovesti do sudskih sporova i finansijskih gubitaka. Zato je prisustvo iskusnog advokata za nekretnine od velike važnosti kako bi ceo proces bio siguran i vaša prava zaštićena.
U većini slučajeva, kupoprodaja nepokretnosti se realizuje kroz ugovor o kupoprodaji nekretnine, koji predstavlja saglasnost volja obe strane o svim bitnim elementima. Ponekad je, radi dodatne zaštite, preporučljivo sklopiti i predugovor.
U nastavku, objašnjavamo sve što treba da znate o predugovoru i glavnom ugovoru kod kupoprodaje nepokretnosti.
Zašto je provera pravnog statusa nekretnine važna
Kupovina nekretnine je značajna investicija, i zato je važno obaviti sve potrebne provere kako biste izbegli sve moguće probleme. Greške u ovom procesu mogu biti veoma skupe, stoga je neophodna provera pravnog statusa nepokretnosti. Ovu proveru možete obaviti sami ili vam u tome može pomoći advokat za nekretnine koji će sastaviti predugovor i ugovor.
Prilikom provere pravnog statusa nekretnine, potrebno je utvrditi da li postoje potraživanja trećih lica prema imovini. Takođe, bitno je utvrditi da li je nekretnina pod hipotekom ili je uključena u sudski spor.
Isto tako, važno je saznati da li još neko lice ima potraživanja prema nekretnini, kao što su supružnik prodavca ili da li već postoji lice sa kojim je sklopljen ugovor o kupoprodaji te nepokretnosti (što je danas retko, ali nije nemoguće).
Kada su ove provere obavljene i potvrđeno je da je nekretnina „čista,“ može se pristupiti dogovoru o ceni, načinu i roku isplate, kao i roku za iseljenje. Sve ove stavke će biti uključene u oba ugovora.
Šta je predugovor?
Predugovor je pravni dokument koji prethodi glavnom ugovoru o kupoprodaji nepokretnosti. Kada se prodavac i kupac dogovore oko cene i ostalih bitnih pitanja vezanih za transakciju, predugovor može biti koristan korak pre potpisivanja glavnog ugovora.
Svrha i karakteristike predugovora
Predugovor služi kao zaštita za obe strane u slučaju da dođe do odustajanja od glavnog ugovora. Iako predugovor ne obavezuje prodavca da odmah prenese vlasništvo nad nepokretnošću kupcu, niti kupca da isplati dogovoreni iznos, on definiše vremenski okvir u kojem će glavni ugovor biti potpisan.
Kada se sklapa predugovor?
Predugovor se obično sklapa u složenijim situacijama kada svi uslovi za glavni ugovor još nisu ispunjeni. Na primer, to može biti slučaj kada kupac čeka da mu se odobri stambeni kredit ili kada je potrebno dodatno vreme za prikupljanje dokumentacije. Na ovaj način, predugovor daje vremenski prostor za ispunjenje svih potrebnih uslova.
Ugovor o kupoprodaji nekretnine
Nakon što istekne dogovoreni period, ako je prethodno potpisan predugovor, prelazi se na potpisivanje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine, koji sastavlja advokat u skladu sa željama ugovornih strana.
Glavni elementi ovog ugovora uključuju:
- Predmet ugovora (nekretninu),
- Cenu,
- Uknjižbenu dozvolu (Clausula intabulandi),
- Predaju poseda nepokretnosti.
Ugovor može da sadrži i dodatne stavke koje odražavaju volju ugovornih strana, poput zaštite od evikcije (prinudnog iseljenja), dogovaranja posebnih rokova, troškova overe ugovora i slično.
Pravno dejstvo ugovora o kupoprodaji ostvaruje se samo ako je ugovor sačinjen u pismenoj formi, potpisan od strane ugovornih strana. Overa se obavlja kod javnog beležnika nadležnog za područje gde se nekretnina nalazi.
Ugovorne strane potpisuju ugovor uz prisustvo advokata za stvarno pravo, koji je i sastavio ugovor. Ugovor koji nije u pisanoj formi, ili nema potpise ili overu, smatra se ništavim.
Ovde treba naglasiti da kupac ne postaje vlasnik nekretnine odmah nakon potpisivanja ugovora ili isplate dogovorene cene, kao što se često misli. Kupac postaje vlasnik tek nakon što se uknjiži u Katastru nepokretnosti.
Kada je kupac nekretnine oslobođen plaćanja poreza?
Porez na kupovinu nepokretnosti ili porez na prenos apsolutnih prava je obavezan za sve kupce nekretnina. Međutim, postoje olakšice za kupovinu prve nekretnine.
Punoletni državljanin Republike Srbije, prilikom kupovine svog prvog stana, ima pravo na povraćaj PDV-a za površinu stana do 40 kvadratnih metara. Uz to, može dobiti dodatnih 15 kvadratnih metara po članu domaćinstva koji nema drugu nekretninu.
Ukoliko kupac kupuje veći stan, PDV se plaća samo za razliku u kvadratima. Na primer, ako osoba koja živi sama kupuje stan od 50 kvadratnih metara, platiće PDV samo za 10 kvadratnih metara, dok će za preostalih 40 kvadratnih metara dobiti povraćaj.
Ova olakšica omogućava građanima Srbije lakši pristup prvoj nekretnini, smanjujući finansijski teret prilikom kupovine.
PR TEKST